Обратный звонок
Статьи

21.03.2016


КТО И КАК БУДЕТ ПРОИЗВОДИТЬ ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ?

ВНАЧАЛЕ ЗАПЛАТИ ЗА СПРАВЕДЛИВУЮ КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ.
ЗАТЕМ ОПЛАТИ САМУЮ СПРАВЕДЛИВУЮ РЫНОЧНУЮ ОЦЕНКУ.
ЕСЛИ ДЕНЬГИ ЕЩЕ ОСТАЛИСЬ, ТО МОЖНО ОПЛАТИТЬ ЕЩЕ БОЛЕЕ СПРАВЕДЛИВУЮ
И НЕЗАВИСИМУЮ ЭКСПЕРТНУЮ РЫНОЧНО-КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ.
ЕСЛИ ВСЕ ОЦЕНКИ СПРАВЕДЛИВЫ, ТО ЗА РЕШЕНИЕ СПОРОВ
В АДМИНИСТРАТИВНОМ ИЛИ СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ТОЖЕ ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ.
ОСТАВШИЕСЯ ДЕНЬГИ МОЖНО ПУСТИТЬ НА ОПЛАТУ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ.



За последний месяц число публикаций по результатам кадастровой оценки превзошло разумные пределы. /*/

К примеру, на сайте "Газета.Ру", в статье "Монополия на кадастр" от 11.03.16, есть такой вот контекст:


"Сейчас с кадастровой оценкой земли происходит полная вакханалия. Росреестр и суды завалены жалобами граждан на неадекватную оценку земельных участков. Нередки случаи, когда кадастровая оценка, используемая для целей налогообложения, превышает рыночную стоимость этой же земли", - говорит федеральный чиновник.

Для того чтобы защитить граждан от имеющихся рисков, первый вице-премьер Игорь Шувалов дал указание унифицировать правила оценки и внедрить единую методику оценки. "Сейчас кадастровую оценку проводят компании, которые во время разбирательств по жалобам граждан даже не всегда могут найти", - возмущается чиновник.


Видите как: защитить граждан пора пришла!

А раньше можно было и не защищать…

А от кого защитить-то? Получается что от самого вице-премьера и его команды, так как именно они создают не риски, а действительные факты и достаточные условия для нарушения прав граждан, внедряя двойное и тройное налогообложение недвижимости (см. нашу публикацию от 31 января 2016 г. "ВЫ ГОТОВЫ ПЛАТИТЬ НАЛОГИ НЕ ЗНАЯ ЗА ЧТО?", http://www.anobti.ru/arc/2016/16013100.shtml).


Почему прорыночным наноменеджерам, работающим в собственный карман размером с парашют, выгодна кадастровая оценка по базарным принципам?

Да потому, что в этом случае легко переложить системные прорехи в системе налогообложения недвижимости на безликих оценщиков и кадастровых инженеров как полномочных представителей безликого всемогущего "рынка".

Никто не виноват! Все хорошо! Таков рынок! - вот тезисы, которыми манипулирует государственный наноменеджмент.

А базарным оценщикам от такой псевдовины за рост налогов только доход и реклама.


То, что государство делает какие-то телодвижения по передаче оценки для налогообложения неким госбюджетным структурам вовсе не говорит о том, что государство берет на себя законную ответственность за сумму налога и величину оценки.

За передачей кадастровой оценки госучреждениям может последовать очередной ряд передергиваний, так как по законам базара эта оценка будет вынесена на торги для коммерческого исполнения, а выиграют торг, как и положено, свои рыночные ребята. О праве рыночных оценщиков на оценку по заказам госучреждения не раз высказывались представители МЭР РФ в свое оправдание по подготовке закона о передаче полномочий госструктуре. Поняв предстоящие маневры, рыночные оценщики прекратили свою "борьбу за профессию" и притихли в ожидании блатного сыра.

При нормальном раскладе сил, какие-либо возмущения по налогам надо адресовать непосредственно органам исполнительной власти, у которой есть и права и обязанности по регулированию общественного производства и потребления, а не возлагать вину на посредников в виде оценщиков и кадастровых инженеров. Между тем, суды всех уровней до сих пор не определились, кто является надлежащим ответчиком в спорах по кадастровой оценке!


Налоги нужны государству для выполнения госфункций. Конечно-же, порядок налогообложения можно и нужно корректировать, в т.ч. по критическим замечаниям и возмущениям граждан. Но при этом не надо упрекать власть ни в величине оценки, ни в величине налоговой ставки, так как утверждение этих показателей является правом и обязанностью Власти: оценка и ставка величины переменные, их в Порядке не зафиксируешь.

/*/

Обмен свободен, а перераспределение принудительно. Так во всем мире было и есть, при любой системе и при любых политиках.

Оспаривать величину утвержденной кадастровой оценки столь же абсурдно, как и оспаривать процентную ставку утвержденную Властью. /*/ Налоговое законодательство имеет властный характер и не входит в перечень вопросов регулируемых гражданским законодательством. Налогоплательщикам надо не спорить в судах, а надо бы выражать свою волю так, как принято во всем мире, т.е. путем законного изменения законов и иных НПА, которые регулируют налогообложение.


Споры по оценке возможны не "вообще", а по конкретным ошибкам в конкретном деле. Судебных споров при нормальной методологии оценки быть не может, так как причины технического характера должны исправляться в административном порядке на уровне рядовых клерков.


Мотивировать неразумность налогообложения надо не величиной оценки, и не величиной ставки, а неэффективностью налога на недвижимость как регулятора производства, потребления и обмена.

/*/

Реакция общества на действия исполнительной власти - вот тот инструмент, который заставляет Власть трезветь и действовать в интересах общества, а не в личных или в ведомственных интересах чиновников и их СРО-теней.

/*/

Болтовня о снижении величины оценки и о процентных ставках уводит разговор в сторону от решения проблемы. Вопрос следует ставить в плоскости экономического содержания оценки и установления аргументов налогообложения (величина оценки и ставка) для получения обещанных Властью результатов как значений реализации своих функций.

К сожалению, игры государственных органов в прятки с налогоплательщиками не высвечиваются и забалтываются окологосударственными СМИ с ссылками на "независимых" от общества рыночных экспертов. Вот текущий образец многомудрости на тему "кадастровой оценки":


ГОСУДАРСТВО ПОСТОИТ ЗА ЦЕНОЙ.
СНИЗИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕ СЛОЖНЕЕ.

11 марта 2016 : СИА


Кадастровая стоимость недвижимости становится все более популярным предметом споров. Несмотря на негативные прогнозы о том, что передача дел судам общей юрисдикции приведет к росту числа отказов, иски владельцев в большинстве случаев удовлетворяются. Однако процент снижения кадастровой стоимости в результате оспаривания по сравнению с 2014 годом падает. Реализация идеи Минэкономики о передаче проведения оценки от частных структур бюджетным учреждениям, опасаются юристы, только ухудшит ситуацию.

С 2016 года не только организациям, но и гражданам России придется платить налоги на недвижимость исходя не из оценки БТИ, как раньше, а в процентах от стоимости по итогам государственной кадастровой оценки (ГКО). Уже в 2015 году систему ввели в 28 регионах, включая Подмосковье. Пока сумма налога относительно невелика -- например, в Москве ставка составляет 0,1% за квартиру стоимостью до 10 млн руб. Но к 2020 году в столице речь пойдет уже об 1% от стоимости недвижимости. А для объектов дороже 300 млн руб. закон позволяет доводить ставку до 2%.


В этом году Москва рассчитывает собрать с граждан 7 млрд руб., Мособласть -- 4,7 млрд руб. Но в отношении юридических лиц речь только в столице идет уже о суммах около 100 млрд руб. в год. В связи с этим число дел об оспаривании кадастровой стоимости с требованием установить ее в размере рыночной быстро растет. Статистика Росреестра по кадастровым спорам за 2015 год показывает, что результаты ГКО по-прежнему часто выше рыночных оценок. На заседании президиума совета законодателей при Совете федерации 16 февраля глава последнего Валентина Матвиенко признавала факт "огромного роста" жалоб на госоценку: "Ряд проблем уже четко проявляется. И самая, на мой взгляд, главная -- непрозрачность и субъективность определения кадастровой стоимости объекта".

Снежный ком споров

Общее число обращений за оспариванием кадастровой стоимости в 2015 году выросло на 13,6%, до 36,6 тыс. В основном это произошло в комиссиях при Росреестре -- туда поступило почти вдвое больше заявлений, чем в 2014 году. Популярность комиссий объясняется тем, что в июле 2014 года досудебный порядок разрешения кадастровых споров через них стал обязательным для юридических лиц. По словам руководителя судебно-претензионного отдела юридической фирмы "Авелан" Евгения Зварина, раньше бизнес предпочитал обращаться сразу в суд. Сейчас, добавляет партнер адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Елена Гаврилина, комиссии стали выносить больше положительных решений по пересмотру кадастровой стоимости.

Тем же летом 2014 года рассмотрение кадастровых споров было передано из арбитражных судов в ведение судов общей юрисдикции (СОЮ). Тогда юристы опасались, что это может снизить шансы на пересмотр кадастровой стоимости. СОЮ рассматривали кадастровые споры по правилам Гражданского процессуального кодекса (ГПК) вплоть до осени 2015 года, когда правила процесса изменились. В связи с этим Росреестр вел отдельную статистику по спорам до этого момента и после. Так, с января по сентябрь 2015 года СОЮ в рамках гражданского судопроизводства удовлетворили 61% исков, отказали в 19% случаях (20% еще не рассмотрено). Основную часть (93,5%) составляют требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.


Однако статистика за последний квартал 2015 года, когда в силу вступил Кодекс административного судопроизводства (КАС), подчинивший своей процедуре и кадастровые споры, оставляет владельцам недвижимости надежду. По данным Росреестра, по правилам КАС суды рассмотрели 1892 иска (в 96% случаев об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной), из них удовлетворили 22%, а отказали в 4% случаев (остальные еще не рассмотрены). Таким образом, из уже вынесенных решений в 84% случаев иски были удовлетворены.

Победа по формальным признакам

Причины удовлетворения судами исков владельцев недвижимости юристы объясняют по-разному.

"По сути, государство переложило бремя определения "действительной" кадастровой стоимости объектов недвижимости на плечи граждан и организаций, а суды, прекрасно понимая ситуацию, стараются войти в их положение",-- говорит Елена Гаврилина.

Другие полагают, что это связано с многочисленными ошибками при проведении ГКО в 2013-2014 годах (именно эти результаты оспаривались в 2015 году). "Тогда цена недвижимости завышалась очень часто, было много ошибок -- и технического плана, и непосредственно ошибок в оценке",-- отмечает Марина Краснобаева. Елена Гаврилина добавляет, что по ряду объектов госоценка проводилась уже не в первый раз и на ней отразились результаты предыдущего оспаривания, то есть кадастровая стоимость уже не была настолько завышена.


Важную роль для практики сыграл Верховный суд РФ (ВС), утвердивший 30 июня 2015 года постановление пленума об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Документ, в частности, закрепил право судов назначить экспертизу рыночной стоимости при недостатках представленного отчета оценщика и право установить иную кадастровую стоимость, нежели требует истец.


В целом же юристы скептически оценивают реальность побед владельцев недвижимости. Партнер Goltsblat BLP Рустам Курмаев называет тезис о том, что государство чаще проигрывает, не совсем верным. "Увеличилось число побед, не приносящих заявителям существенной экономической выгоды",-- поясняет юрист.

Он отмечает, что результаты назначенной судом экспертизы далеко не всегда соответствуют ожиданиям владельцев недвижимости. "Такие эксперты играют на стороне государства,-- полагает Рустам Курмаев.-- В итоге заявитель получает формальную победу, поскольку эксперт хотя и определяет рыночную стоимость ниже, чем кадастровую, но незначительно".


Показательным примером может служить дело ОАО РЖД, требовавшего снижения стоимости земли в Казани с 240,2 млн до 145,4 млн руб. Верховный суд Татарстана признал недостоверным отчет оценщика, представленный ОАО РЖД, утвердив итоги судебной экспертизы, по которой рыночная стоимость почти до копейки совпала с результатами госоценки (240,1 млн руб.). Но ВС РФ в сентябре 2015 года удовлетворил жалобу компании, указав, что экспертиза истца соответствовала закону, а для назначения судом новой оценки не было оснований.


Основные причины проигрыша владельцев в ВС -- неправильная дата определения рыночной стоимости объектов или нежелание истцов соглашаться на судебную экспертизу. Так, в октябре 2015 года ВС отклонил иск ЗАО "Интер РАО -- Электрогенерация" по 48 участкам в Бурятии из-за несовпадения даты внесения сведений в кадастр с датой в отчете о рыночной оценке.

Одна из причин поддержки судами результатов ГКО, по мнению адвоката АБ "S&K Вертикаль" Евгения Неустроева, "в повышении собираемости налогов -- как с населения, так и с бизнеса", то есть суд выступает "инструментом власти в решении задачи пополнения бюджета".

Вероятно, именно на такой подход судов и рассчитывают госорганы. Например, правительство Ростовской области в споре с гражданином Луговым А. Д. возражало против установления кадастровой стоимости земельного участка на уровне рыночной, поскольку это "приведет к сокращению налоговых поступлений в бюджет". Впрочем, ВС такие доводы не убедили -- 9 сентября госоргану было отказано.


Тот факт, что победы владельцев недвижимости становятся все более формальными, подтверждает и статистика Росреестра. Если в 2014 году в результате удовлетворения исков налоговая база (общая оспариваемая кадастровая стоимость) упала на 73%, до 382 млрд руб., то по итогам января--сентября 2015 года -- лишь на 40%, до 364 млрд руб.

От бюджета бюджету

Дополнительно осложнить ситуацию вокруг споров о кадастровой оценке может прошлогодняя идея передать ее бюджетным учреждениям, поддержанная премьером Дмитрием Медведевым. В августе на встрече с активом "Единой России" в Краснодаре он заявил, что оценщики должны быть "не проходимцы какие-то, а реально подготовленные специалисты, которые несут ответственность за те решения, которые принимают". Буквально на следующий день Минэкономики опубликовало законопроект "О государственной кадастровой оценке". Документ предполагает полное отстранение частных оценщиков от ГКО, которая будет проводиться исключительно государственными бюджетными учреждениями, подконтрольными администрациям регионов.

Юристы сомневаются в эффективности подобной реформы. Евгений Неустроев считает, что в случае передачи функций по ГКО от частных оценщиков государственным риски завышения кадастровой стоимости значительно возрастут: "Это все равно что иметь своего аффилированного оценщика. Кто бы что ни говорил, но влияние со стороны госорганов будет огромным".


Анна Занина, Андрей Райский


Авторы и соавторы приведенной публикации, как и большинство авторов аналогичных камуфляжных публикаций, даже не подозревают, что организации никогда не платили налоги по оценкам БТИ. Авторам неведомо даже то, что цена и стоимость являются обратными величинами. При этом все рассуждения о налоге крутятся только вокруг ее фискальной стороны, а регулирующее значение налога и экономическое содержание оценки игнорируется.

Неужели не очевидно, что затратность и стоимость - это сумма затрат, а ценность и цена- это сумма выгод? А если очевидно, то что регулирует налог на недвижимость? Инвестиционные затраты или потребительские выгоды? Производство или потребление? И что, по мнению авторов, надо бы регулировать с помощью налога на недвижимость?

/*/

К сожалению ни профессиональным экономистам, ни рядовым хозяйственникам, неизвестен даже состав элементных затрат подлежащих включению в рыночную или в кадастровую стоимость. На вопрос о том, какая разница в составе затрат между рыночной и кадастровой стоимостью не ответит ни вице-премьер, ни премьер.

А где там великие экономисты и депутаты от КПРФ и других самых справедливых партий, пекущиеся и спекшиеся за благо народа? Почему молчат и не скажут свое слово твердо и обосновано? Ведь причин для твердого голоса более чем достаточно, как практических, так и теоретических.

К примеру, согласно определению рыночной стоимости, по закону об оценочной деятельности, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена отчуждения на рынке. Возникает наивный вопрос к правдолюбцам и правдорубам: на каком таком основании стоимость стали отождествлять с ценой?

На каком основании затраты стали рассматриваться неотличимыми от выгоды, и, соответственно, почему вдруг стоимость стала рассматриваться как цена?

Цена объекта, даже по законам РФ, понимается вероятной, но стоимость у каждого объекта не вероятна, а вполне конкретна, с определённым составом и величиной элементных затрат.

Проще говоря, почему две обратные величины и выражающие их понятия, стоимость и цена, рассматриваются как тождественные?

/*/

Цена конкретной сделки не вероятна, а реальна, а совокупность цен сделок характеризуется не вероятность, а частостью, т.е. относительной частотой. То, что точка сделки лежит на пересечении кривых спроса и предложения, знают даже в МЭР РФ. А если так, то почему нет допустимых ошибок определения стоимостей и цен? Введите допустимые и математически контролируемые погрешности - и не будет ни одного спора по величине оценки.

/*/

Скучно всё это? Да скучно. И читать неинтересно.

Куда интереснее покритиковать Власть за то, в чем нет ее прямой вины, например за величину "кадастровой оценки", навеянной аппетитами рыночных оценщиков по молчаливому меню от Власти, с обоюдной выгодой и непротивлением сторон. /*/

Пора бы уж прекратить игры в кадастровую оценку и начать рассматривать вопросы налогообложения в системном цикле общественного производства, а не как область деятельности, где ведомства и их подведомственные СРО соревнуются в познании рыночных многомудростей.

Для исключения "битв за профессию", т.е. для исключение торгов по оценке и для пресечения торговли оценкой по заказу, возложение обязанностей по определению кадастровой стоимости недвижимости на госбюджетные организации надо дополнить запретом передачи этих полномочий на коммерческое исполнение.

За визгами квазиборцов за "справедливую" оценку и за "справедливый" налог скрываются шкурный интерес, оплачиваемый посредниками, боящимися потерять доступ к бюджетной кормушке. /*/

Представление о том, что монополизация оценки повлечет ее преднамеренное увеличение по воле власти - это от избытка чувств и недостатка опыта: власть, особенно муниципальная, боится увеличивать налог, и пытается делать это только через подставных лиц. Для этой цели придуманы и кадастровая оценка, и кадастровые инженеры, роль жертвенных барашков которых не замечают только они сами.


До введения кадастровой оценки у Власти были все рычаги для установления "рыночных" коэффициентов пересчета к восстановительной стоимости БТИ в текущий уровень цен, и по установлению надлежащей ставки налога. Но Власть боялась вводить адекватные коэффициенты и всегда занижала их, поддерживая на уровне около 60, вместо 250 реальных на сегодня, т.е. занижая налог примерно в 4 раза. /*/

Тем, кто ратует за оспоримость оценки и надеется на справедливость суда, рекомендуется решить вопрос о пределах допустимых ошибок оценки: недопустимые ошибки будут устраняться, а допустимые ошибки будут игнорироваться, как и принято во всем честном мире. /*/


Эксперт АНО БТИ С.Киселев.



Источник : АНО "БТИ"

 +7(383)335-79-79

Топознак г. Новосибирск, Красный проспект, д. 42, офис №215


При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.
© Бтисервис - 2016

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru