Рекомендации профессионального архитектора при покупке, строительстве и перепланировки дома или квартиры

Архитектурный аудит — термин вряд ли имеющий конкретную формулировку. Тем не менее, многие задачи, которые приходится решать архитектору в повседневной работе, ассоциируются именно с проблематикой архитектурного аудита. В этом контексте под термином архитектурный аудит может подразумеваться экспертиза как проектной или разрешительной документации, так и состояния конструкций реконструируемого здания или новостройки.

Если сузить тему и вести речь об аудите приобретаемой недвижимости, скажем, квартиры, — придется говорить о том, что сегодня существует в зачаточном состоянии.

Крайне редко в процессе приобретения квартиры или дома покупатели приглашают архитектора посмотреть объект купли-продажи, дать хотя бы устное заключение о потребительских качествах товара. Лишь немногие «продвинутые» заказчики заранее анализируют ситуацию, собирают исходную информацию о квартире, которую они хотят приобрести, о возможностях выполнения в ней перепланировки. В основном они опираются на сведения, полученные от риэлтеров, и документацию БТИ.

Однако правильнее всего в этот момент обратиться к опытным архитекторам, чтобы они, изучив имеющуюся информацию, изложили все «за» и «против». Архитекторы по роду своей деятельности сталкиваются с разными проблемами в проектировании, строительстве и эксплуатации объектов и, естественно, владеют дополнительной корпоративной информацией.

В некоторых ситуациях целесообразно посоветоваться даже с несколькими специалистами одновременно. Такая практика давно уже сложилась за рубежом: прежде чем предпринимать какие-то серьезные шаги, инвесторы консультируются с юристами, архитекторами, которые в случае необходимости привлекают дополнительных специалистов. У нас же многие до сих пор пытаются быть сами себе врачами, юристами, архитекторами и дизайнерами. Отсюда и многие неизбежно возникающие в дальнейшем проблемы.

Например, не все в состоянии разобраться в том, что такое перепланировка, и что такое реконструкция. Каково различие в проектах перепланировки и реконструкции. Сложности могут возникнуть уже на этом этапе. Объект покупки может быть обременен недооформленными документами собственности, а значит, будет невозможно выполнить согласование проекта в государственных инстанциях, и, соответственно, приступить к строительным работам. Бывает, что не решены вопросы по инженерному обеспечению: объект не обеспечен необходимыми электрическими и тепловыми мощностями. Решение этих проблем требует времени, а время — это деньги…

Предварительная консультация может пригодиться уже на торгах: если покупатель знает, какими проблемами обременено помещение, он может настаивать на уменьшении стоимости приобретаемой недвижимости. Ведь бывает, что даже документация не всегда точно отражает характеристики помещения. Скажем, в паспорте БТИ — написано «железобетонные перекрытия».

Проверка может показать, что это касается только перекрытия первого этажа, а выше — «винегрет» строительства хозспособом. Материалы и толщина несущих стен и перегородок тоже обладают завидной вариабельностью. Именно поэтому специалисту лучше посмотреть возможные отклонения — «до того как».

Стоит оценить, в каком районе расположен объект купли-продажи. Какова перспектива этого участка в плане развития города? Что здесь будет через год? Возможно, что, сразу после приобретения, по соседству начнется строительство шестнадцатиэтажного дома, и, значит, несколько лет рядом будет шум и грязь, изменится вид из окна, включенный в стоимость объекта.

Масса проблем может возникнуть при реконструкции помещения. К примеру, люди покупают квартиру в домах, которые являются памятниками архитектуры, и не знают, что там, по закону, никаких перепланировок не допускается! И квартиру приходится перепродавать.

Бывает, что хозяева, воплощая свои мечты, проводят реконструкцию квартиры без согласования, а потом, пытаясь продать этот объект, сталкиваются с очень большими трудностями. Ведь в соответствии с новым жилищным кодексом за незаконные изменения предусмотрено наказание — вплоть до отчуждения собственности.

Достаточно часты случаи, когда заказчики настаивают на объединении жилой комнаты с лоджией. Говорят: «Мы купили квартиру только потому, что в ней шесть лоджий: думали, что, разобрав их, сможем увеличить жилую площадь». На самом деле зачастую выигрыш сомнителен: они оплатили стоимость этих лоджий как «метров квадратных», хоть и чуть дешевле, но превратить эти метры в полноценно жилые, по закону, будет трудно. Подобные реконструкции согласовать очень сложно, на это уйдет масса сил, средств и времени. А если бы хозяева знали об этом сразу, возможно, они бы приняли решение о покупке другой квартиры.

Могут быть и другие «нюансы», порождающие крупные неприятности. Предположим, куплена квартира, под которой находится арка: в данном случае, скорее всего, придется предусматривать утепление пола и дополнительную систему отопления. Также бывает совсем не лишним проанализировать ориентацию относительно сторон света, обратить внимание на тип и состояние кровли, на коммуникации внутри объекта, наличие парковки, на соответствие планировки нормам и правилам текущего времени и т.д.

Профессиональный архитектор уже на начальном этапе, собрав и проанализировав исходную документацию, выполнив натурное обследование, способен сформулировать проблемы, которые могут возникнуть в дальнейшем. А клиент, обладая полной информацией, будет способен принять взвешенное, единственно правильное решение о целесообразности приобретения объекта.

Архитектурный аудит актуален для тех, кто только собирается строить свой дом. На предварительном этапе профессиональный архитектор, участвовавший в строительстве не одного дома, сможет немало рассказать о преимуществах и недостатках того или иного материала для строительства. А это, в свою очередь, поможет принять взвешенные и правильные решения, от которых зависит конечный результат. Даже при выборе участка для строительства дома заказчику желательно проконсультироваться с опытным архитектором, способным рассмотреть ситуацию комплексно и помочь предотвратить возможные дополнительные затраты в будущем при строительстве и эксплуатации. А круг вопросов здесь достаточно широк: от рельефа участка, инженерных сетей на нем, до планировочных решений размещения объектов строительства.

Что касается частного жилья, немаловажен вопрос об объединении нескольких квартир, присоединении балконов и чердаков.

В нашей практике мы столкнулись с примером, когда человек присоединил к своей квартире без разрешения часть чердака и начал там ремонт. Обратившись к нам за выполнением дизайн-проекта, он узнал, что ему было необходимо не только заплатить муниципалитету за дополнительную площадь, но и получить согласие всех жильцов дома. Не говоря уже о получении разрешения пожарной части. Если бы все это ему объяснили заранее, скорее всего, он бы не совершил подобную ошибку.

Также нужно получать разрешение на утепление балконов, лоджий, расширение проемов и т. д. Потребуется разрешение и для того, чтобы сделать в квартире бассейн, при этом обязательно придется просчитать нагрузки и усилить конструкции (а может оказаться, что идею с бассейном реализовать будет просто невозможно).

Это технические вопросы, которые профессиональный архитектор должен знать и учитывать. Дело в том, что в случае нарушения норм утвердить перепланировку становится невозможно. Госорганы вообще могут потребовать вернуть все в первоначальное состояние: восстановить снесенные перегородки, убрать вновь установленные.

Поэтому мой совет заказчикам: прежде чем что-то делать, лучше посоветоваться с профессиональным архитектором. Изучив план еще не приобретенного помещения или участка дома, он поможет, понять, все ли планируемые изменения можно будет воплотить.

Правильно, когда заказчик приходит к архитектору, прежде чем покупать недвижимость. Конечно, любую квартиру можно переделать и адаптировать. Однако возможность реконструкции лучше обсудить со специалистом до покупки объекта — это позволит избежать многих ошибок.

Например, часто заказчики, ставя перед архитектором планировочную задачу, просто суммируют количество метров, предполагая, что все они будут «превращены» в жилые комнаты. Просто берется и складывается: детская — 20 м, гостиная— 25 м, зал с библиотекой или камином — 15 м. При этом не учитывается, что нужны еще и связи между помещениями — коридоры или холлы, на которые уходит очень много так называемой полезной площади. И допущенная ошибка становится очевидной лишь тогда, когда архитектор выполняет проект возможной планировки.

Недостатком квартиры может оказаться и обилие несущих стен: в зависимости от конструкции они могут стать помехой для того, чтобы объединить комнаты, открыть пространство. Можно, конечно, сделать в несущей конструкции, например, пять проемов. Но не факт, что, изменяя, мы добьемся желаемого эффекта и удобства получившихся пространств. Кроме того, может понадобиться усиление конструкций — дорогое и не всегда эстетичное. Поэтому лично у меня как у специалиста принцип — как можно меньше перестраивать, меньше входить в конструкции, нарушать их несущие способности.

Наш подход основывается на том, что любая проблема имеет свое решение. Нужно только найти для этого самый оптимальный путь, с наименьшими потерями для бюджета. Идеально, если у заказчика есть возможность получить консультацию специалиста до составления сметы.

У нас был случай, когда смета на строительно-ремонтные работы была изначально составлена неверно: в нее не были включены расходы на подготовку под настил пола. Так получилось потому, что когда производилась оценка объема работ, существующее покрытие пола не позволило определить конструкции перекрытия. Поэтому в документе было сделано примечание: «Затраты на подготовку и выравнивание чернового уровня пола выясняются после проведения демонтажа существующего покрытия». Но строители, согласовывая расходы на проведение ремонтных работ, не обратили на это внимание. А когда убрали половое покрытие, выяснилось, что основу под пол нужно полностью переделывать. Это вылилось в дополнительные непредвиденные расходы. В результате заказчик был вынужден вместо штучного паркета с интересным рисунком использовать эконом-вариант — ламинат.

Этого не случилось бы, если бы до начала работ опытный специалист провел архитектурный аудит проекта.

---